O número de conflitos entre síndicos e moradores tem aumentado consideravelmente no Distrito Federal, e Águas Claras se destaca como a região com o maior volume de ocorrências. De acordo com dados da Polícia Civil, entre 2019 e outubro de 2024, foram registradas 82 ocorrências, superando outras regiões de grande adensamento populacional, como o Plano Piloto (80 ocorrências) e Taguatinga (38).
As principais queixas envolvem crimes contra a honra e ameaças, com 165 registros de difamação, 158 de injúria, 123 de calúnia e 114 de ameaça. O crescimento desses números tem gerado preocupação entre autoridades e especialistas, que apontam para a necessidade de maior profissionalização na administração dos condomínios e mediação de conflitos.
O caso do Residencial Atol das Rocas é um dos mais emblemáticos desse cenário, com batalhas judiciais, boletins de ocorrência, acusações de corrupção e ameaças entre síndicos e moradores. No centro da disputa estão o conselheiro fiscal Cláudio Araújo Caetano e a síndica Flávia Kramers, com a pedagoga e moradora Jéssica Borges também sendo envolvida na polêmica.
Morador denuncia irregularidades e prejuízos milionários
Cláudio Araújo Caetano, que se autointitula “Xerife de Águas Claras”, denuncia uma série de irregularidades na administração do Atol das Rocas. Ele afirma que a síndica Flávia Kramers teve suas contas e orçamento reprovados e foi destituída pelos moradores em novembro de 2024, mas segue na administração sob judice. “Os proprietários decidiram afastá-la, e o Ministério Público instaurou um inquérito criminal contra ela. Nunca vimos tantas irregularidades em um condomínio. Hoje, o Atol das Rocas é o maior escândalo de Águas Claras”, acusa Cláudio.
Entre os problemas apontados, está a falta de entrega de tapumes e bandejamentos, itens que constavam no contrato com a empresa Axial. “A ausência desses materiais causou um prejuízo de R$ 600 mil aos proprietários”, denuncia o conselheiro. Ele solicitou a devolução dos valores pagos indevidamente por parte da síndica, da Perícia Predial, da empresa Focus e demais responsáveis, mas afirma que não obteve qualquer resposta até o momento.
Outro ponto grave apontado por Cláudio é o sobrepreço na locação de balancins, equipamentos fundamentais para a obra. “O custo total dos balancins, com juros de até 48 meses para uma locação inicialmente prevista para 15 meses, alcança R$ 635 mil, beneficiando apenas cinco unidades”, explica. Esse aumento nos custos impactou diretamente os condôminos, que viram suas taxas extras subirem em R$ 2,588 milhões, conforme identificado pelo conselho fiscal em abril de 2024.
Ao tentar obter esclarecimentos sobre essas questões, Cláudio afirma ter sido alvo de retaliações. “O assessor jurídico do condomínio, Fábio Augusto, em vez de agir contra os responsáveis pelos desvios, me aplicou uma multa de R$ 16 mil apenas por denunciar as irregularidades. Isso mostra o grau de intimidação e falta de transparência da administração”, argumenta.024, Cláudio relata que, ao tentar fiscalizar a instalação dos tapumes e bandejamentos.
A crise no condomínio também resultou em episódios de conflito direto. Em 7 de setembro de 2024 no estacionamento do residencial, foi confrontado por Flávia Kramers. “Ela disse que eu não tinha autorização para fiscalizar e me agrediu verbalmente, me chamando de ‘doente’ e ‘cancerígeno’, além de pisar no meu pé”, denuncia. Ele afirma ainda que foi seguido por um funcionário da empresa responsável pela obra, o que ele considera uma tentativa de intimidação. Toda a situação foi registrada em vídeo e, segundo ele, que pode servir como prova das agressões sofridas.
O conselheiro fiscal diz que identificou indícios de superfaturamento na obra, com valores que chegam a R$ 5 milhões. “Houve resistência da síndica em disponibilizar os documentos das empresas envolvidas na obra. Além disso, os proprietários estão sendo cobrados indevidamente, com um aumento de R$ 2.588 na taxa de obra. Encontramos também um sobrepreço de R$ 520 mil nos balancins e um prejuízo adicional de R$ 400 mil, que deveria ter sido abatido das taxas, mas nunca foi”, denuncia Cláudio.
Cláudio também menciona que a atual administração realizou pagamentos sem nota fiscal, incluindo um valor de R$ 34 mil à empresa Axial, que ele considera irregular. Ele ainda denuncia a falta de concorrência nas contratações do condomínio, alegando que os contratos foram fechados sem ampla divulgação e transparência. “O que vemos é um grupo fechado operando sem prestar contas aos moradores, favorecendo determinadas empresas e ignorando questionamentos legítimos”, afirma. “Ela não aceita ser contestada. Qualquer tentativa de fiscalização resulta em processos e retaliações”.
Além das denúncias financeiras, Cláudio se diz vítima de uma campanha de intimidação dentro do condomínio, afirmando já ter sido agredido quatro vezes por funcionários e apoiadores da gestão. “Eu já fui empurrado, xingado, tive objetos jogados contra mim. Eles querem me calar a qualquer custo”, denuncia.
Flávia Kramers se defende e denuncia perseguição
A síndica Flávia Kramers rebate as acusações e afirma que tem sido alvo de perseguição por parte de Cláudio. “Ele tem o hábito de gravar pessoas sem consentimento, já me filmou na academia e em outros espaços do condomínio. Um dia, tomei o celular da mão dele. Eles passaram a frequentar os mesmos espaços que eu para provocar”, afirma.
Ela também nega que haja irregularidades na obra e afirma que a antiga Lan House, citada por Cláudio como uma “marcenaria clandestina”, já estava desativada antes de sua gestão. “O espaço foi utilizado para pequenos reparos nos apartamentos afetados por infiltrações. Isso era responsabilidade do condomínio e os próprios moradores concordaram com a solução”, argumenta. Flávia também acusa Cláudio de espalhar desinformação sobre a gestão financeira do condomínio, sugerindo a existência de um esquema de corrupção sem apresentar provas concretas.
Além disso, Flávia menciona que Cláudio tem incitado moradores contra a administração, utilizando e-mails e grupos de mensagens para espalhar boatos. “Ele já acusou a gestão de superfaturamento sem apresentar nenhuma documentação que comprove. Também espalhou que compramos juízes e que há um esquema de corrupção gigantesco. Essas acusações não têm base nenhuma”, rebate.
A síndica ainda relatou que sofreu ameaças diretas e que já foi hostilizada publicamente. “Uma vez, ele começou a gritar na frente do condomínio, chamando todos de corruptos e ameaçando agir contra quem não o apoiasse. Ele transforma qualquer situação em um espetáculo”, lamenta.
Discussão acalorada evidencia clima de hostilidade
Na última quinta-feira, 13 de fevereiro, aconteceu mais um tenso episódio entre os envolvidos ocorreu durante uma discussão pública no condomínio. Cláudio insistia em questionar Flávia sobre documentos da obra que, segundo ele, deveriam estar disponíveis no sistema, enquanto a síndica respondia com ironia, mencionando que ele a teria denunciado até ao Ibama. O bate-boca envolveu gritos, provocações e acusações mútuas. Flávia exigia que Cláudio parasse de filmá-la, enquanto ele insistia em registrar a discussão. Em certo momento, a síndica o acusou de exagerar e ironizou o fato de ele afirmar que teria sido pisado três vezes. Cláudio cobrava a apresentação de documentos solicitados judicialmente, enquanto Flávia minimizava a situação e incentivava outros moradores a observarem o comportamento do conselheiro. O episódio reflete o nível de tensão no Atol das Rocas, onde qualquer interação entre os envolvidos rapidamente se transforma em confronto público.
Jéssica Borges aponta mentiras e intimidação no condomínio
A pedagoga e moradora Jéssica Borges também diz ser também alvo de Cláudio e acusa o conselheiro de espalhar fake news e criar um ambiente de hostilidade no condomínio. “Ele usa a obra como desculpa para armar esse circo todo. Temos documentos da Defesa Civil e da Justiça que comprovam que não há irregularidades. Mesmo assim, ele insiste em espalhar mentiras”, critica.
Jéssica também menciona que Cláudio manipula moradores vulneráveis. “Houve um caso de uma moradora em surto que tentou danificar veículos na garagem, gritando que estava obedecendo ordens dele. Ele se aproveita da fragilidade das pessoas”, denuncia. Ela ainda afirma que Cláudio tem procurado desacreditar profissionais do condomínio, incluindo a síndica e prestadores de serviço, afetando a vida pessoal e profissional de várias pessoas.
Ela também menciona que Cláudio já invadiu reuniões do condomínio e tentou intimidar moradores que discordavam dele. “Ele aparece em assembleias para tumultuar. Se alguém discorda, ele grita, filma e faz escândalo. Ele quer criar uma imagem de perseguição contra ele, quando, na verdade, ele é o agressor”, critica Jéssica.
A moradora ainda revela que Cláudio já perseguiu pessoas fora do condomínio. “Ele encontrou meu marido e outra moradora em um supermercado e os ameaçou, dizendo que faria uma devassa em seus apartamentos. Ele quer intimidar qualquer um que não o apoie”, denuncia.
Um condomínio dividido
O caso do Atol das Rocas expõe a tensão que vem crescendo nos condomínios de Águas Claras, refletindo uma realidade cada vez mais comum na região. Enquanto Cláudio alega corrupção e desvios milionários, Flávia e outros moradores afirmam que o conselheiro tem espalhado desinformações e causado um ambiente de perseguição. A divisão entre os moradores é evidente: de um lado, há aqueles que apoiam Cláudio e exigem maior transparência na gestão do condomínio; do outro, os que defendem Flávia e consideram as denúncias infundadas. Esse ambiente de hostilidade tem tornado a convivência difícil, com assembleias marcadas por discussões acaloradas e um clima de constante desconfiança.
Além do impacto emocional, a qualidade de vida dos moradores também tem sido afetada. Muitas áreas comuns do condomínio se tornaram palco de embates, o que gera desconforto para quem apenas deseja usufruir dos espaços de lazer. Discussões em corredores, filmagens não autorizadas e troca de acusações são frequentes, criando um ambiente de insegurança. Alguns moradores já relataram que evitam eventos e espaços comuns para não serem envolvidos nas brigas, enquanto outros alegam que a imagem do condomínio foi manchada, afetando até mesmo a valorização dos imóveis. O conflito, que já se arrasta por anos, deve continuar gerando desdobramentos tanto no âmbito judicial quanto no cotidiano dos moradores.
